Erreur de TEG et prescription de 5 ans

Les Expertiseurs du Crédit le - Catégorie Juridique Crédit Immobilier

prescription-teg-5-ansIl est tout à fait possible de contester un crédit de plus de 5 ans, avec un profil de consommateur particulier "néophyte". Ce qui n'est pas le cas lorsqu'on a un profil de consommateur particulier "averti", ou pour ce qui concerne un crédit immobilier professionnel. Il convient également de valider le fait que l'irrégularité ne soit pas détectable à la simple lecture du contrat de crédit, ce même si votre profil d'emprunteur est "néophyte".

Voyons les 3 étapes de cette prescription de 5 ans et les cas où il est possible de contester utilement !

1. La règle de base de la prescription quinquennale

C'est l'article 1304 du Code civil cliquez ici, qui nous éclaire sur deux points précis :

Dans tous les cas où l'action en nullité n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Evidemment, les banques ne veulent voir dans cette loi que ce seul article. Et déclarent de manière péremptoire « vous aviez cinq ans pour contester, après ce délai, il est trop tard ».

C'est aller un peu vite en besogne et omettre le fait que cette loi ne s'arrête pas là. Puisqu'elle énonce également :

Ce temps court... dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

Soyons réaliste, de la même manière que les banques pourraient être excessives, le consommateur pourrait faire de même et ne retenir que la seconde partie du texte.

C'est pourquoi la jurisprudence fixe un cadre qui commence à connaître sur les irrégularités des crédits immobiliers, une lecture assez lisible et logique.

La base de son raisonnement va porter sur la compétence du consommateur à pouvoir détecter, ou non, par lui-même ces irrégularités. Avec un arbitrage, certes subjectif, mais malgré tout frappé au coin du bon sens.

 

2. Consommateur « néophyte » dans le domaine des crédits

On peut être rangé dans cette catégorie, lorsque le fait de souscrire un crédit revêt un caractère non répétitif, ajouté à des compétences et/ou connaissances personnelles ne laissant pas supposer la capacité de savoir ou pouvoir déceler par soi-même une irrégularité.

C'est alors la seconde partie de la loi qui prévaut « du jour où ils ont été découverts » et la prescription de 5 ans peut alors débuter du moment où Les Expertiseurs du Crédit ont pu remettre un Compte-rendu d'experts qui révèle cette irrégularité au consommateur.

En effet, celui-ci ne sachant analyser, détecter et chiffrer l'irrégularité, il ne peut en avoir connaissance qu'en faisant diagnostiquer son crédit.

À ce titre, un crédit de 2000, 2005 ou 2008, par exemple, peut tout à fait porter à contestation en 2015, dans ce contexte.

Ainsi en ont décidés les jugements suivants :

Arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2013, pourvoi n° 12-18190 cliquez ici, qui dans son arrêt énonce

« s'agissant d'un emprunteur qui n'avait pas de connaissances particulières en matière de crédit, il ne peut être considéré que le point de départ de la prescription se situe à la date de la convention, les indications figurant dans l'acte ne pouvant permettre de s'interroger sur les frais de nature à être intégrés dans le coût du crédit... Il y a donc lieu d'écarter le moyen tiré de la prescription et de déclarer recevable l'action de Madame X ».

Arrêt de la Cour de cassation du 26 novembre 2014, pourvoi n° 13-24168 cliquez ici, qui casse un jugement précédant en indiquant

« Alors que 1°) dans sa requête à la juridiction de proximité, Mme X avait invoqué une première erreur dans le calcul du TEG relative aux primes d'assurances ; qu'en ayant déclaré prescrite l'action de l'emprunteur, sans se prononcer sur le moment auquel celle-ci avait eu connaissance de cette erreur, la juridiction de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile ».

D'autre part, toujours dans ce contexte, un consommateur néophyte dispose d'un délai limité à vingt ans pour contester son crédit.

L'article 22 du Code civil précise : « Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit ».

C'est d'ailleurs la preuve que l'outil législatif a bien prévu cette notion de « report » au-delà de la stricte application d'une prescription de 5 ans, car sinon pourquoi avoir prévu cette limite ?

 

Consommateur « averti » dans le domaine des crédits

S'il n'existe aucune définition ni cadre précis à ce statut, la logique retenue est la suivante.

Pour un crédit à destination professionnelle, le financement de murs de bureaux par exemple, la prescription de 5 ans ne souffre aucune exception. En effet, le contrat étant souscrit de professionnel à professionnel, la justice considère que l'emprunteur dispose des capacités lui permettant de détecter les irrégularités de son contrat.

Et c'est cette notion de capacité de détection qui va être analysée pour un particulier.

Celle-ci peut reposer sur le fait d'avoir fait des études dans le domaine financier et/ou du droit, d'avoir une profession liée à l'immobilier, à la finance, aux assurances, aux mathématiques et/ou au droit et/ou enfin d'avoir réalisé un nombre important d'investissement immobilier, permettant de supposer une bonne maîtrise de chacun de ses composants, dont celui du crédit immobilier.

Même si aucune règle précise ne fixe ce caractère répétitif, la logique tend à indiquer qu'à partir de 3 à 5 investissements immobiliers sur une période courte, le consommateur puisse être considéré comme « averti ».

Même s'il est vrai qu'il est possible d'argumenter sur le fait que la maîtrise d'un investissement immobilier (emplacement, prix, etc.) n'implique pas automatiquement celle des composantes juridiques et mathématiques du crédit afférent. Mais c'est un avis de prudence, qui nous est donné par nos avocats partenaires.

Tout ceci, bien évidemment, sous la souveraine appréciation du juge, qui seul peut trancher sur ce sujet.

Rappelons que la charge de la preuve en revient à la banque, et que sa bonne connaissance de la situation de son client au moment du montage de son dossier (profession, patrimoine, etc.) lui permet de disposer de données qu'elle pourrait mettre en avant.

A titre d'exemple de cette situation, citons cet arrêt de la Cour d'appel de Paris – Pôle 5 – Chambre 6 du 29 janvier 2015 – n° 13/22096 qui casse un jugement qui avait été favorable à des consommateurs dont le profil était le suivant : Monsieur X avait fait une école de commerce et est cadre dirigeant d'une entreprise côté en bourse et Madame X est titulaire d'une maîtrise en droit et greffière. Et infirme le jugement de première instance en indiquant

« Considérant, ainsi, que le libellé des conditions particulières de l'offre de prêt, fait apparaitre par leur seule lecture que ni la souscription de l'assurance incendie ni la contribution initiale au fonds de garantie n'étaient intégrées dans le calcul des TEG ; que les énonciations de l'acte sont explicites, claires, précises et permettent de révéler, à les supposer établies, l'erreur ou le vice susceptible d'affecter les TEG, étant au surplus indiscutable que Monsieur et Madame X ont un niveau intellectuel suffisant pour les comprendre ».

 

3. L'irrégularité trop visiblement détectable

C'est le dernier point à évoquer, concernant la prescription quinquennale.

Nous reprenons d'ailleurs une phrase du rendu de l'arrêt précédemment cité : « Considérant, ainsi, que le libellé des conditions particulières de l'offre de prêt, fait apparaitre par leur seule lecture... ».

Ainsi, une irrégularité trop simple, détectable au premier coup d'œil, sans avoir aucun calcul à effectuer ne peut permettre une argumentation portant sur l'intervention nécessaire des Expertiseurs du Crédit.

Il en va ainsi, très logiquement, des deux irrégularités sur le calcul des intérêts sur 360 jours et sur l'omission du taux de période. Il s'agit de problèmes de droit formel, n'impliquant aucun calcul mathématique et à ce titre ne peuvent être contestés que dans le strict cadre des 5 années à compter de la conclusion du crédit.

Vous avez un doute ? Appelez-nous et échangeons ensemble sur votre situation et profil de consommateur !