Frais de notaire et erreur de TEG ?

Les Expertiseurs du Crédit le - Catégorie Juridique Crédit Immobilier

frais-notaire-tegDe quels frais de notaire parlons-nous ? Deux situations sont à distinguer, pour contester une erreur de TEG de sa banque. Soit il s'agit de ceux liés à l'acquisition, soit de ceux concernant la prise de garantie. Dans le premier cas, ils ne sont pas à intégrer, contrairement à la seconde situation.

Fruit de nombreuses confusions, un récent arrêt de la Cour de cassation le rappelle opportunément.

Que recouvre le terme "frais de notaire"

Assez souvent, ce terme générique désigne des postes de dépenses distincts, qui n'ont pas la même destination. Cette unicité d'appellation nécessite de les distinguer pour éviter certains amalgames, que seul un professionnel avisé saura nuancer et surtout décrypter dans un décompte notarial assez nébuleux.

Toute acquisition immobilière implique de passer un acte authentique chez le notaire qui enregistrera cet acte. C'est un passage obligé, quel que soit le mode de financement que connaîtrait le bien : achat comptant, ou avec l'aide d'un crédit. D'où ce distinguo :

  • Frais de notaire lié à l'acquisition : il s'agit des frais d'impôts et droits d'enregistrement liés à l'acquisition du bien, des frais et débours qui servent à instrumenter les frais précédents et enfin des honoraires du notaire. Contrairement à une idée répandue, ces derniers ne représentent qu'une faible partie de l'ensemble. Pour le constater, cliquez ici.
  • Frais de notaire liés à la prise de garantie : nous entrons là dans les frais qui permettent à la banque de prendre une garantie réelle. Pour faire simple, les principales garanties sont, soit des garanties hypothécaires, dont le PPD (privilège de prêteur de deniers) est une forme, soit des garanties par le biais de caution.

 

Frais de notaire à inclure dans le calcul du TEG


Bien évidemment, les frais liés à l'acquisition ne sont pas à intégrer dans le calcul du TEG. Comme l'énonce cet arrêt de la Cour de cassation d'octobre 2014, cliquez ici, dont nous mettons en exergue ci-dessous la phrase clef :

« tel n'est pas le cas des frais de notaire liés, non pas à la constitution des garanties, mais, à l'acquisition du bien immobilier....; qu'en outre, ces frais d'acquisition sont sans lien avec le prêt consenti dès lors qu'ils sont dus même dans l'hypothèse où l'acquéreur ne recourt pas à un emprunt ».

La nuance devient très claire :

  • Quel que soit le financement de l'acquisition, ces frais existent.
  • Ils ne sont donc pas à reprendre dans le calcul du TEG.
  • Par contre, les frais liés à la prise de garantie sont totalement prévisibles.
  • Ils doivent impérativement être repris dans le calcul du TEG que présente la banque.
  • Les banques tentent de s'exempter de cette obligation, en prétextant ne pouvoir les déterminer avec précision.
  • Or, l'exigence de précision n'est certainement pas à l'euro près.

La trame est là, seul un cabinet d'avocat compétent et au fait des dernières jurisprudences marquantes qu'il saura choisir avec habileté pourra défendre avec les meilleures chances de succès votre dossier.

 

Votre crédit comporte-t-il une erreur de TEG ?

Une seule solution pour être fixé, ce point faisant parti de la trentaine de points que nous contrôlons sur votre crédit immobilier, faire analyser votre emprunt immobilier par Les Expertiseurs du Crédit. Vous aurez l'indispensable verdict professionnel qui tranchera objectivement.

Pour savoir comment procéder, cliquez ici.

Ce point simple et essentiel est parfois mal interprété, faites analyser votre crédit par des professionnels, seuls à même d'apporter le diagnostic fiable qui est la base d'une action de contestation efficace.