6 points clefs pour bien renégocier son crédit immobilier

Les Expertiseurs du Crédit le - Catégorie Crédit immobilier

renegociation-creditUn crédit immobilier est tout simplement un contrat économique.

A ce titre, il est indispensable de vouloir l'améliorer régulièrement. De la même manière que nous le faisons pour notre cadre de vie, notre logement, notre emploi, etc. C'est du même ordre, puisqu'il connait une persistance dans la durée.

Cet article vise à présenter tous les atouts dont vous disposez pour défendre au mieux vos intérêts dans le cadre d'une renégociation de votre crédit.

En ce moment, de 70 à 80% du volume d'activité des banques repose sur des demandes de renégociations. Vous ne pouvez pas passer à côté des opportunités actuelles.

Le postulat de départ est simple : les taux sont historiquement bas, et il est sain de vouloir régulièrement bénéficier de modalités plus avantageuses, ce que votre banque fait d'ailleurs quotidiennement, en achetant à de meilleures conditions l'argent qu'elle vous vend.

Important : notre champ d'intervention consiste à détecter les irrégularités que comportent les crédits immobiliers. Mais notre passé professionnel de plus de quinze années dans le montage, et la renégociation des crédits, nous apporte une longue expérience qui nous permet de délivrer les conseils qui suivent. Ils sont totalement impartiaux, puisque nous n'intervenons absolument pas en tant que courtier. Nous inscrivons notre action dans la défense des intérêts des consommateurs. 

Il y a trois étapes à respecter pour arriver à ses fins.


1. Avez-vous intérêt à renégocier votre crédit immobilier ?

Allons à l'essentiel, avec ces points clefs :

  • Votre banque n'est pas obligée d'accéder à votre demande de baisse de taux ;
  • Les banques offrent de meilleures conditions à de « nouveaux » clients, qu'à leurs clients « actuels ». Choquant, mais c'est ainsi ;
  • Vous avez intérêt à mener une renégociation s'il existe un différentiel de 0,8% à 1% entre votre taux actuel et le taux espéré. Ne laissez pas votre banque vous dire qu'il faut impérativement 1% d'écart. (vous trouverez ci-dessous une grille de lecture rapide) ;
  • Il y a peu d'intérêt à renégocier si le capital restant de votre crédit s'élève à moins de 50.000 € (encore qu'il faille mettre ce montant en rapport avec la durée restante) et s'il reste moins de 10 ans à votre crédit.
Grille de décryptage des taux rencontrés/taux actuels de son crédit - octobre 2015

Durée restante

à votre crédit

Taux proposés sur le marché

Taux à partir duquel

vous avez intérêt à agir

Fourchette basse Fourchette haute
10 ans 1,60% 2,20% 2,70%
15 ans 1,90% 2,60% 3,00%
20 ans 2,10% 2,80% 3,20%
25 ans 2,40% 3,10% 3,50%

Un exemple : il reste 15 ans à votre crédit avant son échéance finale, vous avez un taux de 3,10%. Vous avez tout intérêt à vous mettre en phase de le renégocier, pour viser un taux entre 1,90% et 2,50%.
Prenons l'hypothèse la plus défavorable : vous obtenez un taux de 2,50%. S'il vous reste 150.000 € à rembourser, sur 15 ans, vous avez malgré tout 7.726 € d'intérêts à économiser. Et ne laissez pas votre banque vous dire que ce n'est pas intéressant ! Car votre but sera alors de tenter de trouver un taux inférieur avec une autre banque, de 1,90% par exemple, et gagner ainsi 15.251 € d'intérêts (même si nous verrons que des frais serons à déduire).

 

2. Préparez un dossier impeccable

Dès le départ, vous allez vous mettre en position de faire jouer la concurrence. Pour cela, il faut comprendre que votre dossier se doit d'être le plus compréhensible possible, sans aucune zone d'ombre et avec toutes les pièces nécessaires. A l'idéal, une demande de renégociation se prépare trois mois avant d'effectuer la phase de négociation ; c'est le délai nécessaire à présenter des documents irréprochables.

Nous savons que les banques demandent toujours :

  1. Les documents d'état-civil. Fournissez le contrat de mariage si besoin, de jugement de divorce au cas où.
  2. Les documents liés aux revenus (3 derniers avis d'imposition – 3 derniers bulletins de salaire (+ décembre de l'année précédente) ou de revenus d'indépendants (n° 2035) – la déclaration des revenus fonciers – bilans des 3 dernières années. Détaillez bien la récurrence de primes si vous en savez, fournissez des documents complets et lisibles, pour les bilans fournissez bien les liasses fiscales et leurs annexes.
  3. Tous les relevés bancaires des 3 derniers mois – le tableau d'amortissement des prêts en cours – la dernière quittance de loyer si vous êtes locataire. Pensez à présenter des comptes positifs, attendez de remettre vos comptes à jour plutôt que de présenter des comptes débiteurs. Vérifiez bien que chaque prélèvement récurent puisse avoir son explication claire (aide aux enfants, location de parking, etc.)
  4. Un état patrimonial : un relevé de tous les placements ou épargne en cours – la taxe foncière des biens immobiliers. N'hésitez pas à fournir même le plus petit placement que vous auriez. Ce n'est pas le montant qui sera intégré, mais votre logique d'épargnant. Pensez à valoriser votre ou vos biens immobiliers, la notion de valeur de patrimoine global est un critère important pour les banques.

Le seul objectif qu'il faut avoir lors de cette étape : que la banque sollicitée comprenne tout de votre dossier, très rapidement et que votre profil d'emprunteur ressorte au mieux. Ne nions pas le fait que, lors de cette démarche, la banque porte une appréciation sur le risque qu'elle prend. Elle vous accordera le meilleur taux si elle estime que le ratio taux d'endettement/actif patrimonial lui apporte le maximum de sécurité.

Une banque passe entre 15 et 30 minutes par dossier analysé au maximum (hors situation d'un emprunteur ayant des bilans). Avoir un dossier avec une seule pièce manquante est la garantie de voir son dossier trainer, passer « sous la pile » et n'aboutir qu'après de multiples relances de votre part.

Puisque nous verrons que la meilleure solution pourra venir d'une mise en concurrence, autant avoir un dossier impeccable, le « tester » avec un premier établissement et ensuite simplement préparer un jeu de photocopies qui sera remis à chaque banque sollicitée. C'est à cette étape que vous gagnez du temps.

Nous sommes obligés à cette étape d'évoquer votre statut professionnel. Ne nions pas le fait qu'avoir un emploi avec un CDD est un vrai frein, sauf à prouver une récurrence de revenus avec ce statut (intérimaire stable, intermittent du spectacle régulièrement embauché, etc).


3. Mettez votre banque en concurrence

Lorsque l'on a intégré qu'une banque n'est pas obligée d'accepter votre demande, on comprend également qu'il faut peut-être mieux avoir une offre concurrente avant de contacter sa propre banque.

C'est une question de stratégie, sur laquelle vous devez vous poser ces questions :

  • Vous débutez d'abord par votre banque : car vous avez un bon profil et/ou que votre banque a fortement intérêt à vous garder comme client ;
  • Vous débutez par d'autres banques : car votre profil est dans la moyenne et/ou que vous ne sentez pas chez votre banque une ferme volonté de conserver votre clientèle.

Si vous êtes dans le premier cas de figure, c'est assez simple : c'est un rendez-vous, en ayant en tête la grille précédente pour faire part de votre souhait de taux. Assez souvent, les grilles tarifaires de chaque banque sont décidées sur le plan régional ou national.
Votre interlocuteur bancaire a une marge de manœuvre assez réduite, mais autant le faire aller au plus bas qu'il puisse. A l'issue de votre rendez-vous, vous êtes fixé : vous savez si vous avez de bonnes chances ou non de passer par votre banque, si celle-ci vous fait une proposition attractive.

Vous aurez sans doute des frais de dossier, qui se négocient (pouvant aller de 200 à 1.000 €). Refusez des pénalités de rachat, car... il n'y a pas de rachat de crédit, vous restez dans le même établissement.

Si vous êtes dans le second cas de figure, il faut savoir que le fait de passer par une autre banque va générer les frais suivants :

  • Pénalité de remboursement anticipé de 6 mois d'intérêt, pour le crédit que vous solderez, plafonné à 3% du capital restant dû ;
  • Frais de mainlevée hypothécaire, si vous aviez une hypothèque en guise de garantie (de l'ordre de 300 à 500 €) ;
  • Nouveaux frais de garantie : préférez alors un cautionnement ou un Privilège de Prêteur de Deniers (de 0,4 à 0,8% du capital prêté) ;
  • Frais de dossier ou de courtage : en passant par un courtier, vous vous évitez les frais de dossier de la banque. Ces frais de courtage peuvent aller de 500 à 2.000 €, ou plus souvent un pourcentage sur le montant de l'emprunt recherché (1%).

Le seul intérêt de faire racheter votre crédit à l'extérieur va être de trouver des conditions bien plus favorables que celles de votre banque, pour amortir ces frais. Il est également vrai que, si vous allez voir votre banque avec une proposition ferme d'une autre banque, cela vous donne un avantage psychologique. Mais votre banque sait parfaitement les frais que vous auriez, et ne s'alignera jamais totalement sur cette proposition concurrente.

Une question à se poser est également celle qui concerne l'intervention ou non d'un courtier. Son action permet d'économiser temps et énergie, de plus un courtier est censé avoir accès à des conditions tarifaires qu'un particulier isolé ne peut avoir. Par contre, son intervention a un coût et, même si cela évite d'avoir des frais de dossier bancaire à régler, il faut vraiment que son intervention génère une plus-value en termes de taux obtenu.

Dernier point : vous n'échapperez pas, quelle que soit la situation, à une tentative « d'équipement » de la banque retenue. Elle voudra vous placer divers produits : assurance habitation, ouverture de compte épargne, etc. C'est du donnant-donnant : une belle offre contre un engagement de relation dans la durée. Comment les banques peuvent nier alors être des commerçants ? Ce qui n'a rien de péjoratif, mais appelons un chat un chat. Vous n'êtes pas obligé d'accepter ces tentatives commerciales, mais soyez-y prêt et utilisez ces demandes en exigeant des contreparties tarifaires.

 

4. Bonus : gagnez sur votre assurance décès invalidité

Le fait d'avoir un avenant à votre crédit ou d'être passé par une autre banque pour faire racheter votre banque vous permet de bénéficier de la loi Hamon.

Vous pouvez alors changer d'organisme pour votre assurance décès invalidité. Déjà, un nouvel établissement vous permet d'avoir une offre sur un capital emprunté moindre (exemple : vous étiez avec 200.000 € emprunté, votre assurance, si elle ne change pas, restera sur cette base. Or, passer à 150.000 € avec une nouvelle assurance vous permet d'asseoir la proposition sur cette nouvelle base). Et vous pouvez alors être plus exigeant, soit en termes de tarifications, soit en termes de couverture (pour vous assurer de manière plus complète).

Sachez d'ailleurs que deux arrêts de la Cour d'appel de Bordeaux du 23 mars 2015 et de Douai du 17 septembre 2015 ont tranchés en indiquant que désormais, chaque année, vous pouvez dénoncer votre assurance liée à votre crédit immobilier, pour autant qu'elle offre à minima la même couverture de risques. Sujet à suivre, l'assurance sur un crédit peut représenter jusqu'à 30% de son coût global.

 

5. Les fausses objections de votre banque

Nous avons déjà renégocié votre crédit l'an dernier, on ne peut pas le faire deux fois. C'est faux, rien n'interdit de renégocier autant de fois que cela présente un intérêt. La banque ne s'en prive pas, puisqu'elle gère ainsi ses encours de plusieurs milliards, et ceci chaque jour.

Vous n'avez pas assez à gagner en renégociant. Demandez un chiffrage. C'est peut-être possible s'il reste moins de 10 ans à votre crédit, ou si le capital restant dû est inférieur à 50.000 €. Mais en cas contraire, un chiffrage s'impose.

Nous avons acheté l'argent de votre crédit à long terme au moment où nous vous l'avons accordé, on ne peut rien faire. Totalement faux. Une banque gère ses encours chaque jour, change ses achats régulièrement pour toujours avoir de meilleures conditions. Il n'y a aucune pénalité à avoir à ce titre, la banque n'achète pas son argent à long terme !

Je suis obligé de vous appliquer une pénalité de rachat. Totalement faux également. C'est la même logique que le point précédent.

Il n'y a pas suffisamment d'écart entre votre taux et ce que je peux vous proposer. Demandez un chiffrage. La question portera sur le taux qui est proposé. En effet, s'il n'est pas attractif, la proposition sera logiquement inintéressante. Il faut alors demander que soit appliqué un taux concurrentiel.

 

6. Une piste en parallèle : contestez votre crédit

De quoi avons-nous parlé jusqu'à présent ? De gain sur le futur. Or, une contestation sur un crédit irrégulier permet un gain sur le passé et sur le futur.Le cœur de métier des Expertiseurs du Crédit consiste à contester les irrégularités que peuvent avoir les crédits immobiliers. Sur nos analyses de 2014, nous avons relevé que 47% des crédits comportaient des vices de forme.

C'est une toute autre démarche que la renégociation, mais elle est totalement complémentaire. Son intérêt vise à se faire restituer des intérêts sur le passé et faire baisser ses échéances pour le futur. En moyenne, pour un crédit de 175.000 €, il est possible de récupérer 44.000 € d'intérêts.

La première étape ? Faites diagnostiquer votre crédit immobilier. Le coût de cette analyse est de 95 €, ne vous engage en rien et vous permet d'être fixé. C'est une démarche à faire en parallèle de votre tentative de renégociation, elle élargie les options qui vous sont offertes.


Un crédit est un contrat économique : aucune place ne doit être laissée à l'affect et l'objectif de chaque emprunteur doit être de faire respecter ses intérêts.